Audit énergétique tertiaire : le nouveau cahier des charges qui change l’évaluation des bâtiments existants

L’audit énergétique tertiaire des bâtiments existants a longtemps reposé sur des méthodes conçues pour évaluer la performance énergétique intrinsèque du bâtiment : ses équipements, ses caractéristiques techniques et sa conformité réglementaire. Résultat : des diagnostics partiels, déconnectés de la réalité des exploitants, incapables de mesurer les vrais gisements d’économies. Avec les objectifs de réduction des consommations fixés à horizon 2030, 2040 et 2050 par le dispositif éco énergie tertiaire (DEET), les attentes vis-à-vis d’un audit énergétique ont évolué.

Pour répondre à ces nouveaux enjeux, le cahier des charges d’audit énergétique tertiaire de l’ADEME a évolué. Il a été complété par un rapport type développé par NEPSEN pour Bpifrance, puis enrichi en partenariat avec l’ADEME.  Cette évolution méthodologique a progressivement conduit à l’adoption de ce référentiel comme nouvelle référence pour l’audit énergétique des bâtiments tertiaires. Cet article en explique les principes et les implications opérationnelles.

L’approche historique de l’audit énergétique tertiaire

Pendant des années, l’audit énergétique tertiaire des bâtiments existants s’est principalement appuyé sur les outils réglementaires disponibles. La RT-ex constituait alors le principal cadre de référence pour évaluer la performance énergétique des bâtiments, tandis que le DPE tertiaire permettait de caractériser leur niveau de performance à un instant donné. 

Ces dispositifs ont contribué à structurer les démarches d’amélioration énergétique dans l’existant. Toutefois, ils ne répondaient pas toujours aux mêmes objectifs et n’apportaient pas le même niveau d’aide à la décision. Dès lors, сomprendre leurs apports respectifs permet de mieux saisir les évolutions qui ont conduit à l’émergence d’un nouveau cahier des charges d’audit énergétique tertiaire. 

RT-ex : pourquoi les audits historiques peinaient à guider l’action

Avant l’entrée en vigueur du Dispositif Éco Énergie Tertiaire (DEET), les audits énergétiques des bâtiments tertiaires existants reposaient principalement sur la RT-ex. En réalité, cette approche ne couvre que des usages énergétiques directement liés au bâtiment lui-même :

À l’inverse, les consommations liées à l’activité des occupants sont largement exclues, car considérées comme « non maîtrisables » : ordinateurs, serveurs, imprimantes, machines à café ou équipements de production. Pourtant, dans de nombreux bâtiments tertiaires, ces usages représentent une part importante de la consommation réelle. En pratique, un audit énergétique fondé sur la RT-ex ne couvre qu’environ 50 % de la facture énergétique du bâtiment. L’autre moitié est ignorée dès le départ.

Une seconde limite concernait l’unité de mesure utilisée. La RT-ex raisonne en kilowattheures d’énergie primaire (kWhEP), qui tiennent compte de la production et du transport de l’énergie. Cette approche présente un intérêt réglementaire. Toutefois, les propriétaires et exploitants suivent leurs consommations en énergie finale (kWhEF), c’est-à-dire dans l’unité de leurs factures.

Par conséquent, il devient difficile de relier les résultats de l’audit aux dépenses réelles. L’audit tend alors à être perçu comme un exercice de conformité plutôt que comme un véritable outil de pilotage.

De ce fait, une approche où la performance est coconstruite avec les usagers était difficilement envisageable dans ce cadre. Comment impliquer un propriétaire dans un calcul qu’il ne peut pas vérifier sur sa facture ? Cette question rejoint les réflexions de Pascal Lenormand dans Le Design Énergétique® des bâtiments (Afnor Éditions, 2024) : la performance énergétique n’a de valeur que si elle peut être comprise, suivie et pilotée par ceux qui exploitent réellement le bâtiment.

Le DPE tertiaire : un outil insuffisant pour construire une stratégie énergétique 

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) tertiaire n’est pas un dispositif récent. En effet, son affichage est obligatoire depuis 2013 dans les établissements recevant du public de plus de 250 m². Par ailleurs, il est requis depuis de nombreuses années lors de certaines transactions immobilières, notamment dans le cadre d’une vente ou de la signature d’un bail. 

Sa vocation première est de fournir une photographie de la performance énergétique d’un bâtiment à un instant donné à travers une étiquette énergétique. Contrairement au DPE résidentiel, largement fondé sur des calculs conventionnels, le DPE tertiaire s’appuie en partie sur les consommations observées du bâtiment. Il est donc davantage ancré dans la réalité d’exploitation. 

Pour autant, sa finalité reste différente de celle d’un audit énergétique. Le DPE permet certes de caractériser un niveau de performance ; toutefois, il n’a pas été conçu pour construire une trajectoire d’amélioration. Il n’a pas vocation à hiérarchiser les actions à engager. Il ne permet pas non plus d’identifier les investissements prioritaires ni les économies réalisables à court, moyen et long terme.

Dans un contexte marqué par les objectifs du Décret Tertiaire, cette distinction devient essentielle. Ainsi, le DPE indique où se situe le bâtiment à un instant donné. L’audit énergétique répond à une autre question : quelles actions mettre en œuvre pour atteindre les objectifs fixés et dans quel ordre les déployer ? Ils répondent à des besoins différents mais complémentaires :

• Le DPE tertiaire fournit un état des lieux ;
• Le Décret Tertiaire fixe une trajectoire réglementaire ;
• L’audit énergétique permet de construire un plan d’action opérationnel.

Pourquoi un nouveau cahier des charges d’audit énergétique tertiaire est devenu indispensable

Un besoin demeurait : disposer d’un outil capable de traduire des objectifs de réduction des consommations énergétiques en décisions opérationnelles. Quels leviers activer en priorité pour réduire les consommations ? Sur quelles actions concentrer les investissements disponibles ? Comment trouver le bon équilibre entre sobriété, optimisation de l’exploitation et travaux de rénovation ? Et surtout, comment accompagner les propriétaires dans leurs déclarations OPERAT tout en préparant les prochaines échéances réglementaires ? 

Pour répondre à ces questions, un nouveau cadre méthodologique d’audit énergétique a été développé, avec pour objectif de rapprocher l’audit des consommations réelles et des usages observés sur le terrain. 

Passer d’une logique de calcul à une logique de résultat 

Le nouveau cahier des charges introduit une rupture méthodologique majeure. Dans ce contexte, l’objectif n’est plus d’évaluer une consommation conventionnelle. Il s’agit désormais de réduire des consommations réelles observées dans un bâtiment effectivement exploité.

Concrètement, сette évolution entraîne plusieurs conséquences fondamentales.  

Ainsi, le changement est particulièrement visible lorsqu’on compare les différentes réglementations : 

Du bâtiment-objet à l’expérience vécue

Redonner aux occupants une capacité d’action

Le changement le plus profond qu’apporte le nouveau cahier des charges n’est pas technique — il est de méthode. L’objectif n’est plus de juger si le bâtiment est performant selon des hypothèses standardisées ; l’analyse porte sur les consommations réelles des personnes qui y travaillent. Un système performant est un système qui redonne aux individus une capacité d’action sur leur environnement.  

Le nouveau cahier des charges ouvre une autre perspective : celle de la relation entre les occupants et leur bâtiment. L’enjeu n’est plus seulement d’optimiser des équipements, mais d’accompagner les personnes pour qu’elles comprennent et agissent sur leur environnement de travail.

Réduire les consommations ne signifie pas dégrader le confort — à condition de travailler sur les deux leviers simultanément. Ce glissement est en un sens ce qu’Ivan Illich appelait la convivialité : donner aux usagers la maîtrise de l’outil, ce qui permet de leur rendre la responsabilité individuelle et collective de leur sensation de confort.

Vers une nouvelle culture du confort énergétique

Nous nous préparons à un changement de paradigme, et un changement de société. L’époque de l’énergie abondante et bon marché est révolue. Cette époque nous a privé, animaux humains, d’un entraînement des capacités intrinsèques qui sont les nôtres. Nous pouvons (ré)apprendre à être en pleine responsabilité de notre sensation de confort, avec toutes les ressources métaboliques et cognitives qui sont les nôtres. 

La présente époque de bouleversements et d’anxiétés mérite que l’on s’approprie les pensées et pratiques des époques précédentes. Il n’y a pas si longtemps, la médecine s’inquiétait des risques pour la santé d’une température dépassant 15 °C en hiver dans les logements. À cet égard, on pourra lire avec profit Le peuple des frileux (Grasset 2025) et La Société du confort (L’Harmattan 1990).

On peut citer aussi Alain Damasio, dans Vallée du Silicium (La Volte 2024) : 

Comment NEPSEN a accompagné la construction du nouveau cahier des charges

Cette évolution méthodologique est le résultat d’un processus d’amélioration continue mené sur plusieurs années, en réponse aux besoins observés sur le terrain. 

En 2022, Bpifrance sollicite NEPSEN pour concevoir la méthodologie et le cadre technique du Diag Perf’immo — un produit d’audit énergétique destiné aux bâtiments tertiaires assujettis au Décret Tertiaire. L’enjeu est patrimonial : anticiper la perte de valeur des bâtiments non conformes à horizon 2030, 2040 et 2050. 

Dès 2023, le diag Perfimmo est subventionné à hauteur de 50% pour les PME éligibles, par le programme CEE PACTE entreprises, opéré par l’ADEME. Nepsen continue à faire évoluer le rapport type, grâce au financement de ce travail par Bpifrance et l’ADEME. Au fil de ces évolutions, le rapport type intègre des exigences méthodologiques accrues, un périmètre d’analyse élargi ainsi qu’un volet dédié aux quick wins et à la sobriété énergétique. L’ADEME apporte son expertise pour enrichir son contenu et renforcer sa qualité méthodologique. Elle assure également l’analyse des données issues de l’ensemble des Diag Perf’immo réalisés.  

Ce travail permet d’identifier de nouvelles pistes d’amélioration du dispositif. En outre, il approfondit la connaissance du parc immobilier tertiaire ainsi que des actions de performance énergétique les plus efficaces.  

Aujourd’hui, cette méthodologie est mise en œuvre par un réseau de 35 bureaux d’études référencés, représentant 115 experts agréés Diag Perf’immo. En 2025, ce rapport type est adopté par l’ADEME en complément du cahier des charges comme standard pour les audits énergétiques des bâtiments tertiaires. 

Cette évolution illustre une transformation plus profonde : le passage d’une logique réglementaire centrée sur le bâtiment à une logique de performance centrée sur les usages. 

Un cahier des charges conçu pour la réalité du terrain 

Le véritable apport de ce nouveau cahier des charges est d’avoir réconcilié l’audit énergétique tertiaire avec la réalité du terrain. En passant d’une logique de calcul théorique à une logique de consommation réelle, il permet aux propriétaires et exploitants de disposer d’un outil d’aide à la décision directement exploitable pour préparer leur trajectoire Décret Tertiaire. 

Le changement n’est pas uniquement réglementaire. Les bâtiments ne sont plus traités comme des objets à optimiser dans l’abstrait, mais comme des environnements habités par des personnes actives, capables d’agir sur leur propre confort et leur propre consommation.

Pour aller plus loin…