Décret Tertiaire & bureaux : sécuriser la trajectoire 2040 avant l’échéance de 2027

De nombreux propriétaires et gestionnaires d’immeubles de bureaux pensent aborder sereinement les premières obligations du Décret Tertiaire. Pourtant, une lecture limitée aux objectifs de 2030 peut masquer des enjeux déterminants pour les échéances suivantes. Certains choix réalisés aujourd’hui continueront à produire leurs effets jusqu’en 2050, tandis que la possibilité de les optimiser disparaîtra après le 30 septembre 2027.

Décret Tertiaire & bureaux : comprendre les objectifs Crelat et Cabs

Le Décret Tertiaire fixe des objectifs de réduction des consommations d’énergie finale pour les bâtiments tertiaires de plus de 1 000 m². Pour démontrer sa conformité, chaque assujetti dispose de deux méthodes de calcul prévues par la réglementation. L’objectif à respecter correspond toujours à la solution la plus favorable entre ces deux approches. En effet, сomprendre leur logique respective est indispensable pour anticiper correctement sa trajectoire. 

Crelat vs Cabs : deux logiques, deux calculs 

Le Crelat : une réduction par rapport à la consommation de référence

Le Crelat (consommation relative) consiste à réduire les consommations d’énergie finale par rapport à une année de référence choisie par l’assujetti. Cette année doit être comprise entre 2010 et 2019 et être représentative de l’activité du bâtiment.

➤ À ce titre, les objectifs de réduction sont fixés progressivement : 

• –40 % en 2030 ; 
• –50 % en 2040 ; 
• –60 % en 2050. 

Ainsi, cette approche tient donc compte de l’historique du bâtiment. Deux immeubles comparables peuvent ainsi disposer d’objectifs différents si leurs consommations de référence ne sont pas les mêmes. 

Le Cabs : un seuil fixe selon une catégorie d’activité 

Le Cabs (consommation absolue) fixe une consommation cible exprimée en kWh d’énergie finale par mètre carré et par an (kWhEF/m²/an). En pratique, un arrêté fixe cette valeur pour chaque catégorie d’activité en tenant compte des caractéristiques d’usage des bâtiments.

Pour les bureaux, cette valeur correspond au niveau de consommation considéré comme compatible avec les objectifs nationaux de sobriété énergétique, en tenant compte des caractéristiques d’usage de cette catégorie de bâtiments. Dès lors, un immeuble respecte donc son objectif en valeur absolue dès lors que sa consommation est inférieure au seuil réglementaire applicable à son activité. 

La déclaration sur OPERAT : une obligation réglementaire 

Chaque année, les consommations des bâtiments assujettis doivent être déclarées sur OPERAT (Observatoire de la Performance Énergétique, de la Rénovation et des Actions du Tertiaire), la plateforme numérique mise en place par l’ADEME. 

À ce titre, cet outil central remplit plusieurs fonctions clés pour les gestionnaires : 

Il identifie automatiquement la méthode la plus avantageuse entre le Crelat et le Cabs.

Ce mécanisme a été conçu pour offrir une marge de manœuvre et adapter l’obligation légale à la réalité de chaque patrimoine tertiaire.

La fausse sensation de sécurité pour l’échéance 2030

Pour les immeubles de bureaux, les valeurs absolues publiées en avril 2022 conduisent fréquemment à une situation particulière. Dans de nombreux cas, le Cabs 2030 apparaît moins contraignant que l’objectif de réduction de 40 % imposé par le Crelat. 

Cette situation résulte du calibrage initial des valeurs absolues, établi à partir des données disponibles au moment de leur publication. Depuis lors, les analyses conduites depuis par l’administration montrent que ces valeurs pourraient être révisées pour les prochaines échéances. 

À court terme, cette configuration peut donner le sentiment que la trajectoire réglementaire est sécurisée. Pourtant, cette lecture centrée sur la seule échéance de 2030 peut conduire à négliger un élément déterminant : la stratégie choisie aujourd’hui influence également les objectifs de 2040 et de 2050. 

L’enjeu ne consiste donc pas uniquement à atteindre l’objectif de 2030. Il consiste à construire une trajectoire cohérente sur l’ensemble du calendrier fixé par le Décret Tertiaire.

L’évolution des seuils après 2030

Les valeurs absolues applicables aux immeubles de bureaux ne sont pas figées. Dans cette perspective, l’administration a engagé une révision des Cabs bureaux afin de mieux refléter les consommations réellement observées sur le parc tertiaire. Les premiers travaux et plusieurs signaux réglementaires laissent penser que les futures valeurs pourraient être plus exigeantes que celles publiées en 2022. 

Si cette évolution se confirme, le scénario suivant devient probable : en 2040 et en 2050, le Crelat redeviendrait l’objectif le plus favorable pour de nombreux immeubles de bureaux — inversant la situation observée en 2030. Voici comment la donne pourrait évoluer d’échéance en échéance : 

Le paradoxe est le suivant : un immeuble de bureaux qui atteint facilement son Cabs 2030 n’a, en apparence, aucune urgence à agir. C’est pourtant précisément ce profil qui est le plus exposé au risque 2040 — faute d’avoir optimisé sa référence avant l’échéance réglementaire.

Décret Tertiaire & bureaux : anticiper la trajectoire énergétique globale

En définitive, trois éléments structurent la situation des immeubles de bureaux face au Décret Tertiaire. Le Cabs 2030 est, pour beaucoup, plus favorable et atteignable sans effort majeur. Les futures valeurs absolues pourraient être plus exigeantes, ce qui modifierait l’équilibre entre les deux méthodes de calcul à partir de 2040. Et la référence Crelat, qui conditionne les trois échéances, doit impérativement être optimisée avant le 30 septembre 2027. 

Autrement dit, la stratégie la plus pertinente ne consiste donc pas uniquement à atteindre l’objectif réglementaire de 2030. Il s’agit de vérifier que les choix réalisés aujourd’hui restent cohérents avec l’ensemble des échéances prévues par le Décret Tertiaire.

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