Tout savoir sur l’audit énergétique obligatoire en Copropriété
Par NEPSEN

Les pouvoirs publics ont rendu obligatoire la réalisation d’un audit énergétique pour certaines copropriétés. L’objectif de l’audit est de connaître la performance énergétique de bâtiments en vue de décider des travaux de rénovation énergétique. Cette réglementation constitue un atout pour les propriétaires : bien informés, ils peuvent alors se prononcer sur la réalisation d’une rénovation énergétique, sa nature et son ampleur. Les travaux permettent d’aboutir à des économies d’énergie, tout en procurant aux habitants un confort accru et des factures d’énergie allégées.

Ademe, guide pratique « Copropriétés, viser la sobriété énergétique »

Un audit énergétique obligatoire, c’est quoi ?

L’audit énergétique obligatoire pour les copropriétés – aussi appelé audit réglementaire – est un outil d’aide à la décision. Plus précisément, c’est une étude détaillée, à ne pas confondre avec le DPE, visant à faire une estimation la plus précise possible de la consommation énergétique annuelle d’un bâtiment de copropriété.
En outre, il permet d’évaluer les différentes solutions de travaux possibles, leurs avantages et inconvénients. Un descriptif technique des solutions est établi, ainsi qu’une enveloppe financière de travaux.
Il permet ainsi à une copropriété d’avoir en main toutes les variables afin de faire les choix de travaux les plus pertinents. Lorsqu’un audit est mené, c’est un état des lieux complet qui est effectué. Il porte à la fois sur les parties privatives et les parties communes de la copropriété.

L’audit énergétique prend en compte 5 postes :

  • Le chauffage
  • La production d’Eau Chaude Sanitaire (ECS)
  • Le refroidissement (ventilation)
  • L’éclairage
  • Les auxiliaires (consommations domestiques)

L’ étude ne prend pas ces postes l’un après l’autre, mais les uns avec les autres interactivement. En clair, une véritable amélioration de l’efficacité énergétique d’une habitation ne doit pas être prise élément par élément mais dans son ensemble. En résumé, l’objectif principal de l’audit est la maîtrise de l’énergie. C’est effectivement une première étape vers la rénovation thermique pour améliorer la performance énergétique des bâtiments. Au vu des enjeux climatiques actuels, lutter contre la précarité énergétique est indispensable pour notre environnement. D’autre part, si l’audit et les travaux énergétiques sont bien conçus* et menés, le bâtiment « durable » permet de réduire considérablement les dépenses énergétiques et permet ainsi aux copropriétaires d’augmenter leur pouvoir d’achat.

*A noter que l'audit énergétique doit être réalisé par un prestataire indépendant des fournisseurs d’énergie ou de matériel. La qualification 1905 de l’ OPQIBI est notamment un gage de qualité des professionnels de l’audit énergétique des bâtiments collectifs.

Focus sur le dispositif législatif et règlementaire

La réglementation thermique impose une régulation de la consommation énergétique, la loi dite « Grenelle 2 » du 12 juillet 2010 a prévu la réalisation d’un audit énergétique dans les immeubles d’habitation, afin de dresser un bilan à la fois énergétique et technique du bâtiment et de définir les moyens d’améliorer sa performance énergétique.

De plus, le décret n° 2012-111 du 27 janvier 2012 précise le contenu de l’audit réglementaire relatif à l’obligation de réalisation d’un audit énergétique pour les bâtiments à usage principal d’habitation en copropriété de cinquante lots ou plus.

L’arrêté du 28 février 2013 relatif au contenu et aux modalités de réalisation d’un audit énergétique vient préciser notamment la manière dont cet audit est réalisé et l’ensemble des informations qu’il contient.

Quelles copropriétés doivent réaliser un audit énergétique ?

Les copropriétés et les bâtiments qui ont pour obligation de réaliser un audit énergétique :

  • sont situées en France métropolitaine
  • sont à usage principal d’habitation
  • comptent 50 lots ou plus
  • dont la date de dépôt de permis de construire est antérieure au 1er juin 2001 *
  • disposent d’au moins un bâtiment doté d’une installation de chauffage ou de refroidissement collectifs, c’est à dire desservant plus de 90 % des lots à usage d’habitation du bâtiment

En principe, un audit énergétique doit être réalisé pour chaque bâtiment de la copropriété. Toutefois, lorsque la copropriété est composée de plusieurs bâtiments accolés (au sens de l’arrêté du 26 octobre 2010) et reliés à la même installation collective de chauffage ou de refroidissement, un audit énergétique unique peut être effectué.

*Date de mise en application de la RT 2000 qui, contrairement aux réglementations thermiques antérieures fondées sur des exigences de moyens, impose des exigences de performance globale et de confort d’été

Comment se déroule un audit énergétique en copropriété ?

L’audit énergétique se déroule en plusieurs étapes:

Etape 1 – La mise au vote et le choix du prestataire

  1. Le syndic inscrit à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires la proposition de réaliser un audit énergétique
  2. La décision de réalisation de l’audit est validée si elle recueille la majorité simple lors du vote
  3. Le conseil syndical rédige un cahier des charges d’audit énergétique (cf. modèle de cahier des charges proposés par l’ADEME)
  4. Le syndic met en concurrence plusieurs auditeurs sur la base de ce cahier des charges
  5. Le conseil syndical et le syndic choisissent l’offre la plus adaptée au projet de la copropriété

Etape 2 – La réalisation de l’audit et sa restitution

Le prestataire retenu devra mener l’audit énergétique en respectant les phases suivantes :

1 – Recueil des informations

L’auditeur, le plus généralement un bureau d’étude, contacte le conseil syndical et le syndic afin de prendre connaissance du périmètre de l’étude et des spécificités de la copropriété. Pour cela, il récupère entre autres le règlement de copropriété, le carnet d’entretien et les factures énergétiques des 3 dernières années de la résidence. C’est aussi durant de cette étape, que l’auditeur diffuse un sondage aux habitants de la copropriété qui permet de recueillir leur ressenti au niveau du confort et leur avis concernant un éventuel projet de rénovation.

2 – Visite détaillée de la copropriété

L’auditeur se rend sur la copropriété pour y effectuer:

  • La visite de logements cibles dont la liste est convenue au préalable
  • La rencontre des occupants et de l’exploitant
  • Un examen du bâtiment (façades, toitures, menuiseries, balcons et terrasses, renouvellement d’air, etc.)
  • Une revue des installations techniques (chauffage, ventilation, électricité des parties communes, etc.)
  • Une étude des éléments influant le confort d’été
  • Une évaluation des possibilités de passage aux énergies renouvelables
  • Une investigation thermographique (photographies thermiques)
  • Bilan énergétique de la copropriété

3 – Synthèse des données recueillies & modélisation

Cette étape permet l’analyse énergétique de la copropriété. Elle se décompose en trois phases :

  • La description des qualités thermiques
  • L’ analyse des consommations réelles
  • La modélisation: l’auditeur saisi dans un logiciel de simulation thermique les données qu’il a recueillies dans les documents transmis par le syndic et celles relevées sur site. La modélisation, sou forme de déperditions, retranscrit les points forts et faibles de la copropriété. Le bureau d’études proposera alors plusieurs scénarii de travaux.

Par ailleurs, cette séquence est aussi l’occasion d’analyser le contrat d’exploitation et des abonnements. L’objectif est d’évaluer leur adéquation à la situation de la copropriété.

4 – Scénarii de travaux

En connaissance des points faibles de la copropriété, l’auditeur définit plusieurs préconisations de travaux. Ces préconisations sont des propositions d’amélioration énergétique poste par poste. Elles concernent à minima l’utilisation et l’exploitation, le bâtiment, les systèmes thermiques, l’éclairage des parties communes. Ces recommandations englobent les actions à faible investissement tout autant que les actions à investissement important.

Pour prendre des exemples de préconisations :

  • Modification de la régulation du chauffage
  • Désembouage et équilibrage du réseau de chauffage
  • Changement de l’éclairage des parties communes
  • Isolation thermique par l’extérieur
  • Mise en place de panneaux solaires thermiques pour la production d’eau chaude sanitaire

Pour chacune des préconisations sont notamment détaillés :

  • Descriptif technique
  • Gain énergétique
  • Gain financier
  • Gains environnementaux
  • Coût de mise en œuvre
  • Temps de retour actualisé
  • Aides mobilisables : CEE, crédits d’impôts, aides financières diverses.

A noter que l’audit présente les préconisations sous la forme d’un tableau de synthèse reprenant les principales informations.

5- Restitution du rapport et réunion de présentation

Une fois l’audit réalisé, une réunion préalable a lieu avec le Conseil Syndical, le Syndic et le Chef de projet  du bureau d’étude, elle a pour objectifs de :

  • Présenter les résultats de l’audit et le rapport synthétique : performance énergétique actuelle, préconisations postes par postes et les deux premiers programmes de travaux
  • Répondre aux questions du Conseil Syndical et du Syndic
  • Valider le choix des programmes de travaux proposés
  • Préparer la présentation de l’audit énergétique en Assemblée Générale.

Par la suite, à l’issue de cette réunion, le Conseil Syndical et le Syndic doivent transmettre un document de synthèse regroupant l’ensemble des remarques et les modifications à apporter au rapport. Ce document servira de référence pour la réalisation du rapport final. Enfin, après validation du rapport par le Conseil Syndical et le Syndic, l’auditeur présente, lors d’une réunion planifiée, les résultats de l’audit énergétique aux copropriétaires.

Combien coûte un audit énergétique en copropriété ?

Notons que chaque copropriété a ses particularités, le coût d’un audit énergétique obligatoire est en conséquence calculé en fonction de plusieurs critères, dont:

  • La taille de la copropriété: nombre de bâtiments, nombre de lots principaux, complexité architecturale
  • La type de systèmes énergétiques installés: chauffage, eau chaude sanitaire (ECS), ventilation

Ainsi, en moyenne, le prix d’un audit énergétique obligatoire se situe dans une fourchette de prix allant de 4 000 à 10 000 €. Cette moyenne peut être dépassée dans le cas de copropriétés de grande taille.
A retenir que, le coût de l’audit est partagé, selon la règle des tantièmes, entre les copropriétaires. Ainsi, Le montant affecté sera proportionnel à leur quote-part comme dans le cas des charges de copropriétés.

Pourquoi réaliser un audit énergétique ?

Au delà de se mettre en conformité avec la réglementation, faire un audit énergétique réglementaire permet de:

  • Avoir une connaissance précise d’un bâtiment
  • Connaître les possibilités d’évolution d’un bâtiment
  • Etablir une hiérarchisation des travaux à effectuer
  • Planifier un calendrier de mise en œuvre des travaux
  • Calculer les économies possibles après travaux

Et après l’audit, en cas de rénovation énergétique?

  • Faire des économies d’énergie, réduire ses charges
  • Améliorer le confort des habitants
  • Valoriser son patrimoine
  • Participer à la transition énergétique

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