Renouveler sa CUS en 2025 : étapes et leviers à mobiliser

De nombreuses Conventions d’Utilité Sociale (CUS) signées en 2019 arrivent à échéance le 30 juin 2025. Si le dépôt d’un nouveau projet était initialement attendu pour fin 2024, les délais ont été difficiles à tenir pour une part importante des organismes Hlm. Évaluations incomplètes, absence de réponse des services de l’État, incertitudes sur les modalités de renouvellement : plusieurs freins ont ralenti le processus.

L’administration centrale a admis que le renouvellement dans les délais prévus n’était pas réalisable. Une mesure législative est attendue pour maintenir les effets juridiques de la CUS en vigueur, notamment en ce qui concerne les plans de vente et les dérogations aux plafonds d’évolution des loyers.

Dans cette période transitoire, les bailleurs doivent finaliser leurs analyses, formaliser leurs choix et produire un document cohérent avec les attentes actuelles : performance énergétique, engagements RSE, suivi carbone, articulation avec les aides mobilisables. Cet article présente les étapes à prendre en compte pour conduire la démarche CUS en 2025.

S’appuyer sur un diagnostic croisé du parc

Le point de départ d’une convention d’utilité sociale (CUS) repose sur une connaissance partagée du parc. Ce travail s’appuie sur un diagnostic patrimonial multi-critères, également mobilisé dans le Projet Stratégique de Patrimoine.

Il croise plusieurs types de données : les caractéristiques techniques des bâtiments, les niveaux de performance énergétique, les charges supportées par les locataires, et la composition sociale des ménages. Ce croisement permet d’identifier les fragilités, de hiérarchiser les besoins et d’adapter les réponses à l’échelle des résidences.

Cet état des lieux alimente aussi d’autres documents stratégiques, comme le Plan Stratégique Énergie et Décarbonation, et permettent de répondre aux obligations réglementaires, notamment en matière de trajectoire carbone.

Analyser les émissions pour orienter les actions énergétiques

Améliorer la performance énergétique du parc social ne se fait pas à l’aveugle. Pour agir efficacement, il faut d’abord comprendre où se situent les consommations, quelles sont les sources d’émissions, et sur quels bâtiments concentrer les efforts. C’est dans cette logique que s’inscrit la CUS : elle encourage les bailleurs à s’appuyer sur des outils d’analyse pour éclairer leurs choix.

• Le Bilan Carbone® joue ce rôle. Il permet de repérer les points de fragilité du parc, d’identifier les bâtiments les plus énergivores et d’orienter les travaux là où ils auront le plus d’impact. Le Bilan Carbone® permet de prioriser les rénovations, de calibrer les investissements, et surtout, de viser des gains  pour les locataires.
• Les plans stratégiques énergie et décarbonation tracent la trajectoire à suivre : quels leviers activer, quand, comment, et avec quels résultats attendus. Isolation, changement de chauffage, intégration des énergies renouvelables… Ces actions permettent de réduire les charges, d’améliorer le confort thermique, et de limiter les situations de précarité énergétique et financières des ménages.
• La méthode ACT, pour Assessing Low Carbon Transition®, développée par l’ADEME, complète cet ensemble. Elle aide à inscrire les actions dans le temps, à les articuler avec les contraintes réglementaires (comme le décret tertiaire), et à sécuriser leur mise en œuvre. Elle offre un cadre pour avancer étape par étape, avec des objectifs identifiés et une capacité de suivi. Une démarche qui permet d’allier performance énergétique et bénéfice social.

Intégrer la démarche dans une politique RSE

La CUS ne se limite plus à la performance énergétique. Elle pousse les bailleurs à élargir leur champ d’action : agir sur l’environnement, le cadre de vie, les usages partagés. Autrement dit, à inscrire leurs engagements dans une logique plus large de responsabilité sociétale.

De plus en plus de bailleurs l’ont compris et passent à l’action. Végétalisation des espaces extérieurs, installation de composteurs, création d’aires de biodiversité, mise en place de toitures végétalisées ou de panneaux solaires… Ces aménagements transforment le quotidien des résidences. D’autres projets visent la mobilité : abris vélos, cheminements piétons, solutions partagées pour se déplacer autrement.

Ces initiatives ne sont pas isolées. Elles participent à un double objectif : améliorer la qualité de vie des habitants et renforcer leur lien au territoire. Dans certains cas, les locataires sont associés dès le début : ateliers, enquêtes, temps de concertation. Cette implication favorise l’appropriation des lieux et prolonge l’effet des projets dans le temps.

En intégrant une démarche RSE à leur CUS, les bailleurs élargissent leur rôle. Ils ne se contentent plus de gérer un parc, ils participent à la transformation des quartiers et à la transition écologique au plus près des habitants.

Accéder aux dispositifs de financement

Pour mettre en œuvre leur transition énergétique et écologique, les bailleurs doivent pouvoir compter sur des financements ciblés et cohérents avec les ambitions de la CUS. Mais obtenir ces aides suppose de présenter des projets bien construits et alignés avec les attentes des financeurs.

Les dispositifs sont nombreux : MaPrimeRénov’, CEE, Fonds Chaleur, subventions de l’ADEME ou de l’ANAH, prêts verts, ou soutiens proposés par la Banque des Territoires. Derrière chacun d’eux, des critères précis : économies d’énergie attendues, réduction des émissions, capacité à mesurer les résultats, cohérence avec une trajectoire bas-carbone.

C’est là qu’intervient la méthode ACT. Elle aide les bailleurs à définir leur feuille de route : quels objectifs atteindre, comment les mesurer, sur quel calendrier s’appuyer. Ce cadre donne de la lisibilité au projet, et surtout, il rassure les financeurs. Il montre que le bailleur sait où il va, comment il y va, et avec quels résultats.

ACT joue aussi un rôle plus large : elle relie la stratégie carbone à la politique RSE de l’organisme. Cette cohérence devient aujourd’hui un argument décisif pour accéder aux financements durables, en particulier aux prêts verts. Elle renforce aussi la crédibilité du bailleur auprès des partenaires publics comme auprès des habitants.

Au final, ce qui compte, ce n’est pas seulement d’avoir une idée ou un chantier, mais de le porter dans un cadre lisible, chiffré, suivi dans le temps. C’est ce qui permet de montrer l’impact réel du projet — sur la consommation, sur le climat, mais aussi sur la qualité de vie des locataires.

Conduire la démarche CUS avec un appui technique

Mettre en œuvre une convention d’utilité sociale mobilise plusieurs compétences : analyser le patrimoine, croiser les données, définir une trajectoire, construire un plan d’actions, et accéder aux bons leviers de financement. Chaque étape demande des arbitrages précis et une connaissance des exigences réglementaires.

NEPSEN accompagne les bailleurs sociaux sur l’ensemble de cette démarche. L’appui porte à la fois sur la collecte et l’exploitation des données (techniques, sociales, énergétiques), l’estimation des émissions, l’élaboration du plan d’actions carbone, le suivi des indicateurs, et la préparation des dossiers de financement.

Cet accompagnement permet de relier les différents volets de la CUS : diagnostic patrimonial, stratégie énergétique, politique RSE, et trajectoire bas-carbone. Il facilite aussi le dialogue avec les collectivités et les partenaires, en donnant aux projets une base lisible et argumentée.