Tout savoir sur l’audit énergétique en Copropriété

Un audit énergétique, c’est quoi ?

L’audit énergétique pour les copropriétés – aussi appelé audit réglementaire – est un outil d’aide à la décision. Plus précisément, c’est une étude détaillée, à ne pas confondre avec le DPE, visant à faire une estimation la plus précise possible de la consommation énergétique annuelle d’un bâtiment de copropriété.
En outre, il permet d’évaluer les différentes solutions de travaux possibles, leurs avantages et inconvénients. Un descriptif technique des solutions est établi, ainsi qu’une enveloppe financière de travaux.
Il permet ainsi à une copropriété d’avoir en main toutes les variables afin de faire les choix de travaux les plus pertinents. Lorsqu’un audit est mené, c’est un état des lieux complet qui est effectué. Il porte à la fois sur les parties privatives et les parties communes de la copropriété.

L’audit énergétique prend en compte 5 postes :

• Le chauffage
• La production d’Eau Chaude Sanitaire (ECS)
• Le refroidissement (ventilation)
• L’éclairage
• Les auxiliaires (consommations domestiques)

L’ étude ne prend pas ces postes l’un après l’autre, mais les uns avec les autres interactivement. En clair, une véritable amélioration de l’efficacité énergétique d’une habitation ne doit pas être prise élément par élément mais dans son ensemble. En résumé, l’objectif principal de l’audit est la maîtrise de l’énergie. C’est effectivement une première étape vers la rénovation thermique pour améliorer la performance énergétique des bâtiments. Au vu des enjeux climatiques actuels, lutter contre la précarité énergétique est indispensable pour notre environnement. D’autre part, si l’audit et les travaux énergétiques sont bien conçus* et menés, le bâtiment « durable » permet de réduire considérablement les dépenses énergétiques et permet ainsi aux copropriétaires d’augmenter leur pouvoir d’achat.

*A noter que l'audit énergétique doit être réalisé par un prestataire indépendant des fournisseurs d’énergie ou de matériel. La qualification 1905 de l’ OPQIBI est notamment un gage de qualité des professionnels de l’audit énergétique des bâtiments collectifs.

L’audit énergétique est-il obligatoire en copropriété ?

Selon le  décret n° 2012-111 du 27 janvier 2012, les copropriétés de 50 lots et plus équipées d’un chauffage collectif devaient faire réaliser un audit énergétique avant la fin d’année 2016. Pour les copropriétés de moins de 50 lots, l’obligation concernait la mise en œuvre d’un DPE collectif.

Aujourd’hui, l’audit énergétique en copropriété n’est plus obligatoire. Il reste toutefois essentiel avant toute rénovation énergétique !

Une audit obligatoire pour les logements individuels – La loi Climat et résilience

A noter toutefois que la loi Climat et résilience, entrée en vigueur en août 2021, impose un audit énergétique aux passoires thermiques avant toute mise en vente. Cette obligation est progressive et ne concerne que les logements individuels :

• Avril 2023 pour les logements classés F et G ;
• 2025 : logements classés E ;
• 2034 : logements classés D.

Un audit obligatoire pour MaPrimeRénov’Copropriétés

Enfin, si la copropriété a un projet de rénovation globale et qu’elle souhaite bénéficier de l’aide MaPrimeRénov’Copropriétés, elle devra obligatoirement faire réaliser une étude énergétique par un professionnel disposant d’une qualification délivrée par l’OPQIBI, ou de références, pour l’audit énergétique des bâtiments d’habitation.

Comment se déroule un audit énergétique en copropriété ?

L’audit énergétique se déroule en plusieurs étapes:

Etape 1 – La mise au vote et le choix du prestataire

1. Le syndic inscrit à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires la proposition de réaliser un audit énergétique
2. La décision de réalisation de l’audit est validée si elle recueille la majorité simple lors du vote
3. Le conseil syndical rédige un cahier des charges d’audit énergétique (cf. modèle de cahier des charges proposés par l’ADEME)
4. Le syndic met en concurrence plusieurs auditeurs sur la base de ce cahier des charges
5. Le conseil syndical et le syndic choisissent l’offre la plus adaptée au projet de la copropriété

Etape 2 – La réalisation de l’audit et sa restitution

Le prestataire retenu devra mener l’audit énergétique en respectant les phases suivantes :

1 – Recueil des informations

L’auditeur, le plus généralement un bureau d’étude, contacte le conseil syndical et le syndic afin de prendre connaissance du périmètre de l’étude et des spécificités de la copropriété. Pour cela, il récupère entre autres le règlement de copropriété, le carnet d’entretien et les factures énergétiques des 3 dernières années de la résidence. C’est aussi durant de cette étape, que l’auditeur diffuse un sondage aux habitants de la copropriété qui permet de recueillir leur ressenti au niveau du confort et leur avis concernant un éventuel projet de rénovation.

2 – Visite détaillée de la copropriété

L’auditeur se rend sur la copropriété pour y effectuer:

• La visite de logements cibles dont la liste est convenue au préalable
• La rencontre des occupants et de l’exploitant
• Un examen du bâtiment (façades, toitures, menuiseries, balcons et terrasses, renouvellement d’air, etc.)
• Une revue des installations techniques (chauffage, ventilation, électricité des parties communes, etc.)
• Une étude des éléments influant le confort d’été
• Une évaluation des possibilités de passage aux énergies renouvelables
• Une investigation thermographique (photographies thermiques)
• Bilan énergétique de la copropriété

3 – Synthèse des données recueillies & modélisation

Cette étape permet l’analyse énergétique de la copropriété. Elle se décompose en trois phases :

• La description des qualités thermiques
• L’ analyse des consommations réelles
• La modélisation: l’auditeur saisi dans un logiciel de simulation thermique les données qu’il a recueillies dans les documents transmis par le syndic et celles relevées sur site. La modélisation, sou forme de déperditions, retranscrit les points forts et faibles de la copropriété. Le bureau d’études proposera alors plusieurs scénarii de travaux.

Par ailleurs, cette séquence est aussi l’occasion d’analyser le contrat d’exploitation et des abonnements. L’objectif est d’évaluer leur adéquation à la situation de la copropriété.

4 – Scénario de travaux

En connaissance des points faibles de la copropriété, l’auditeur définit plusieurs préconisations de travaux. Ces préconisations sont des propositions d’amélioration énergétique poste par poste. Elles concernent à minima l’utilisation et l’exploitation, le bâtiment, les systèmes thermiques, l’éclairage des parties communes. Ces recommandations englobent les actions à faible investissement tout autant que les actions à investissement important.

Pour prendre des exemples de préconisations :

• Modification de la régulation du chauffage
• Désembouage et équilibrage du réseau de chauffage
• Changement de l’éclairage des parties communes
• Isolation thermique par l’extérieur
• Mise en place de panneaux solaires thermiques pour la production d’eau chaude sanitaire

Pour chacune des préconisations sont notamment détaillés :

• Descriptif technique
• Gain énergétique
• Gain financier
• Gains environnementaux
• Coût de mise en œuvre
• Temps de retour actualisé
• Aides mobilisables : CEE, crédits d’impôts, aides financières diverses.

A noter que l’audit présente les préconisations sous la forme d’un tableau de synthèse reprenant les principales informations.

5- Restitution du rapport et réunion de présentation

Une fois l’audit réalisé, une réunion préalable a lieu avec le Conseil Syndical, le Syndic et le Chef de projet  du bureau d’étude, elle a pour objectifs de :

• Présenter les résultats de l’audit et le rapport synthétique : performance énergétique actuelle, préconisations postes par postes et les deux premiers programmes de travaux
• Répondre aux questions du Conseil Syndical et du Syndic
• Valider le choix des programmes de travaux proposés
• Préparer la présentation de l’audit énergétique en Assemblée Générale.

Par la suite, à l’issue de cette réunion, le Conseil Syndical et le Syndic doivent transmettre un document de synthèse regroupant l’ensemble des remarques et les modifications à apporter au rapport. Ce document servira de référence pour la réalisation du rapport final. Enfin, après validation du rapport par le Conseil Syndical et le Syndic, l’auditeur présente, lors d’une réunion planifiée, les résultats de l’audit énergétique aux copropriétaires.

Combien coûte un audit énergétique ?

Notons que chaque copropriété a ses particularités, le coût d’un audit énergétique obligatoire est en conséquence calculé en fonction de plusieurs critères, dont:

• La taille de la copropriété: nombre de bâtiments, nombre de lots principaux, complexité architecturale
• La type de systèmes énergétiques installés: chauffage, eau chaude sanitaire (ECS), ventilation

Ainsi, en moyenne, le prix d’un audit énergétique obligatoire se situe dans une fourchette de prix allant de 4 000 à 10 000 €. Cette moyenne peut être dépassée dans le cas de copropriétés de grande taille.
A retenir que, le coût de l’audit est partagé, selon la règle des tantièmes, entre les copropriétaires. Ainsi, Le montant affecté sera proportionnel à leur quote-part comme dans le cas des charges de copropriétés.

Pourquoi réaliser un audit énergétique en copropriété ?

Au delà de se mettre en conformité avec la réglementation, faire un audit énergétique réglementaire permet de: